一、案情簡介

肖某某與徐州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司存在合同糾紛，法院于2011年12月19日判決徐州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向肖某某支付495萬元，但某公司拒絕履行，后肖某某于2013年8月28日申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，后張某某以涉案房屋歸其所有為由，提出執(zhí)行異議，法院原審法院于2018年12月28日作出支持異議，中止執(zhí)行的裁定，后肖某某據(jù)此提出執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院支持自己訴請(qǐng)。

二、律師思路

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。因此，案外人應(yīng)舉證證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。涉案房屋是由其他公司開發(fā)建設(shè)，而其陳述從他處購買涉案房屋，原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款第一項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定認(rèn)定涉案房屋已備案登記在案外人名下屬于認(rèn)定事實(shí)不清,適用法律錯(cuò)誤。

三、法院判決

最終徐州中院采納了律師意見，撤銷沛縣人民法院(2019)蘇0322民初260號(hào)民事判決，發(fā)回重審。

四、律師辦案心得

1、判斷房屋所有權(quán)以登記為標(biāo)準(zhǔn)2、排除執(zhí)行的條件是法定的，是例外，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

故，只有在滿足上述條件情況下，法院才能判斷該房地產(chǎn)不屬于開發(fā)商所有。